随着中国经济的稳步发展，我国已具备庞大的基础设施体系规模及大量优质资产，《北京市“十四五”时期金融业发展规划》中明确表示，服务城市更新推进发展“基础设施+金融” 是“十四五”时期金融业发展的主要任务之一。基础设施公募REITs有助于盘活存量资产，推动存量和新增资产的良性循环，有效拉动社会资本投资，降低债务风险，促进基础设施高质量发展。

一、关于基础设施公募REITs

我国基础设施公募REITs是指公开募集聚焦于基础设施领域类和不动产领域类集合投资托管基金,由相关机构的基金产品管理人员主动运营符合文件规定的基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。基础设施项目主要包括机场港口、收费公路、仓储物流、产业园区、信息网络、污染治理等基础设施。

二、主要适用范围及试点方向

1.全国各地区符合条件的项目均可申报。其中重点支持位于长三角、京津冀、珠三角等重大战略区域。

2.主要试点行业：保障性租赁住房、能源基础设施、生态环保基础设施、园区基础设施、交通基础设施、新型基础设施、市政基础设施、仓储物流基础设施领域开展试点。

三、现行规则文件相关解读

目前我国基础设施公募REITs以中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（2020年发布，下文简称《指引》）及国家发改委发布的《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（2021年发布，下文简称《试点通知》）两大文件掀开了我国基础设施公募REITs的新序章。

（一）《指引》核心关注点解读

1.基础设施公募REITs的基本架构及特点

一是基金需要通过项目公司、资产支持证券等特殊目的载体才能获得基础设施项目经营权利或者完全所有权；二是采用封闭式操作，其中收益分红的比例不能低于合并后基金年度可供分配金额的90%。三是80%以上基金资产需要投资用于基础设施资产以支持相关证券，并需要持有全部份额；对应的项目公司需持有全部股权。

2.基础设施公募REITs的资产交易

基础设施公募REITs要求原始权益人需将SPV公司或所持有项目公司或的股权转让给专项计划。对于城投企业来说，在交易过程中主要涉及两个方面：一是转让限制，在转让限制方面，针对那些手续不全、经营不稳定、现金流不稳定的、所有权分离等问题需相关部门及地方政府通过批复或者出具文书；二是在国有资产交易方面，需要企业在交易所公开进行，符合特定情形的，可以采取非公开协议转让方式。

总的来说，随着基础设施公募REITs的不断深入与改革，城投类企业应该加强对基础设施公募REITs的深入了解，积极规划产业布局及资产回购重组，优化资产条件，才能在基础设施公募REITs中获得良好的机遇。

（二）《试点通知》核心关注点解读

通知称，将符合条件的项目分类纳入全国基础设施REITs试点项目库；引导社会资本参与盘活存量资产及相关项目，支持新购入项目的资产回收重组，加快开工建设，促进投融资高质量发展。除此以外，通知还提出要加强投融资机制创新鼓励重点领域项目开展投融资创新，打通二级交易场所（退出渠道），形成投融资闭环。同时还支持基金管理人与运营管理健全激励约束机制，提高存续项目经营能力，促进存续项目稳定运营。

总的来说，优化 REITs 产业发展生态，支持优质机构申请公募 REITs 基金管理人资质、发起设立公募 REITs，开展基础设施 REITs 业务，充分发挥资本在城市更新行动中的资源配置作用。

四、扩募

基础设施公募REITs市场自建设以来，扩募与首发都是其中不可或缺的重要环节。其中REITs扩募是指由REIT发起募集再募集资金，并将资金用于新购入资产的方式。随着今年5月沪深交易所发布的“扩募规则”以来，让REITs扩募市场有了明确的标准，让REITs能够以增发份额收购资产，进一步开展并购重组的行为，促进投融资良性循环，助力REITs市场规模增长。而建立标准化、推动常态化发展对于我国REITs市场持续纳入优质存量资产以实现规模增长有积极促进作用，也是市场逐步走向多元化的标志之一。

在扩募规则中对新购入基础设施项目的资金来源进行了扩充，明确规定其可以是扩募、对外借款、外资、留存资金等一种或者多种联合方式。其中，对存续期购入基础设施项目的程序包括首次披露、磋商、交易实施、尽职调查、审核程序、扩募份额发售与申请上市等程序。

五、风险提示

关于基础设施公募REITs风险主要涉及以下两个方面：

基于基础设施公募REITs重点关注为基础设施项目的特点,故受经济环境变化或项目运营问题的影响可能导致实际现金流低于预算现金流。

基于市政基础设施公募REITs往往是采用封闭期交易，不开通申购购回，只能选择在交易所二级市场公开交易,而投资者是以投资机构为主，这就可能面临着交易流动性持续不足等的问题。

因此，投资者在购入新基础设施产品前，要充分了解相关产品的特征与主要风险，并熟悉公募规则，判断基金投资价值，合理作出投资决策。